Долевое участие будущих владельцев жилья – наиболее распространенный механизм финансирования строительства многоквартирных домов в России. Будущие правообладатели перечисляют деньги в банк на счета эскроу, где они по закону блокируются до момента передачи квартиры. Застройщик не может использовать их напрямую (например, для покупки стройматериалов), но эти суммы становятся обеспечением для банковского кредита в тех же целях. Договор долевого участия подлежит государственной регистрации в Росреестре и считается заключенным только с момента такой регистрации.
Счет эскроу защищает дольщика от риска недостроя, а застройщика – от внезапного лишения средств на стройку: когда деньги вложены, их нельзя вернуть просто по желанию дольщика. Дольщик вправе отказаться от договора в одностороннем порядке только при наличии законных оснований.
К ним относятся:
-нарушение сроков окончания строительства более чем на два месяца;
-существенные недостатки, делающие квартиру непригодной для проживания;
-иные случаи, предусмотренные договором или законом – например, прекращение поручительства банка, если это было условием договора долевого участия.
Также возможно расторжение по соглашению сторон – при взаимном согласии дольщика и застройщика.
Большинство дольщиков в России оплачивают договор долевого участия, используя ипотечный кредит, а многие – еще и материнский капитал. Эти обстоятельства делают процедуру расторжения сложнее.
Как расторгнуть договор долевого участия, если использовалась ипотека:
Важно понимать, что факт расторжения договора не означает снятия обязательства перед банком по закрытию долга. Росреестр не зарегистрирует расторжение договора долевого участия без погашения ипотеки, но средства на ее погашение заблокированы на счете эскроу, и банк не получит их до расторжения договора долевого участия. Соответственно, пожелавшему разорвать договор гражданину придется либо досрочно гасить кредит, возможно, с выплатой процентов, либо договариваться с банком о замене предмета залога.
Дольщик вправе потребовать от застройщика возмещения убытков: уплаченных процентов по ипотеке, неустойки за просрочку, расходов на юридические услуги. При отказе он может обратиться в суд.
Если для оплаты договора долевого участия использовались средства материнского капитала, они вернутся на счета Социального фонда России для последующего повторного использования.
«При использовании банковского кредита ключевое правило остается неизменным: банк вернет деньги со счета эскроу только после регистрации расторжения договора долевого участия в Росреестре и поступления сведений в Единую информационную систему жилищного строительства. До этого момента кредитные обязательства перед банком сохраняются в полном объеме, поэтому дольщику важно синхронизировать действия с застройщиком и кредитором, чтобы избежать просрочек по платежам», – подчеркивает начальник отдела регистрации ипотеки, регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Кемеровской области – Кузбассу Татьяна Романова.
Обсуждения
регистрация