Все чаше на рынке недвижимости встречается ситуация, когда человек продает квартиру, за которую еще не полностью выплачена ипотека. Это может быть связано как с желанием «расшириться», так и со срочной потребностью в деньгах. Как же организовать такую сделку и как убедить покупателя в ее законности.
Есть несколько вариантов продажи ипотечной квартиры.
Первый вариант - самостоятельная продажа квартиры.
Продавец сам находит покупателя, обращается в банк, самостоятельно подписывает соглашение о приобретении объекта и самостоятельно рассчитывается за него. Также заемщик самостоятельно снимает обременение на основании справки об отсутствии задолженности.
О продаже квартиры извещать банк все равно придется. Речь лишь о том, что все этапы сделки выполняются продавцом и покупателем самостоятельно.
Преимущество продавца - самостоятельное установление цены и контроль процесса, но продавец не может устанавливать слишком низкую стоимость, чтобы поскорее продать квартиру. Банку важно, чтобы сумма от продажи покрыла все кредитные обязательства заемщика.
Бывают случаи, что заемщик не может продать самостоятельно квартиру по правилам кредитного договора. Некоторые банки требуют, чтобы залоговая недвижимость продавалась исключительно через их базы.
Второй вариант - продажа через банк.
Квартира с непогашенной ипотекой не принадлежит заемщику полностью, он не может распоряжаться ей исключительно по своей воле. Данный способ предполагает непосредственное участие банка в реализации квартиры. Любые операции с недвижимостью, находящейся в залоге, можно проводить только при непосредственном участии держателя залогового имущества - банка.
Минус этого варианта - небольшая компенсация, ведь для банка приоритетом является - вернуть сумму долга по ипотеке, поэтому искать выгодные варианты для продавца банк не будет.
Третий вариант - продажа долговых обязательств.
Заемщик вправе передать долг по ипотеке другому физическому лицу, если тот возьмет на себя обязательства по его выплатам. Найти желающего перезанять ипотеку можно и самостоятельно, но это может занять много времени. Заемщик приводит покупателя в банк и проводит процедуру переоформления, у будущего владельца должен быть стабильный доход и хорошая кредитная история.
Если клиент соответствует условиям, составляется новый договор. Согласно ему, жилье продолжает оставаться в банковском залоге, но деньги по кредиту выплачивает уже новый заемщик. Процедурой перерегистрации обременения в Росреестре обычно занимается сам банк. От первого заемщика требуется подписание соглашения о переуступке долговых обязательств.
Четвертый вариант - досрочное погашение кредита.
Продавец погашает задолженность одним из способов: за счет собственных или заемных средств, либо за счет средств покупателя. Банк и Росреестр снимают обременение и происходит продажа квартиры.
Минусы: ожидание снятия обременения, после передачи денег покупатель рискует остаться без денег и квартиры.
Заметим, что при продаже ипотечной квартиры - это самый распространенный вариант сделки.
